Nei casi in cui vi è un contratto di comodato d’uso di un immobile, occorre sempre verificare  chi sia il soggetto (Comodante o Comodatario) tenuto a dichiarare fiscalmente il reddito da locazione.

Va, anzitutto, precisato che il contratto di comodato è un contratto ad effetti obbligatori e non reali. Questa distinzione, che normalmente interessa principalmente i giuristi, ha un importante effetto sul piano fiscale, in quanto la titolarità del reddito fondiario NON viene trasferita dal soggetto Comodante al soggetto Comodatario.

Ne consegue che – conformemente a quanto previsto dall’art. 26 del DPR n. 917/86 – qualora il soggetto che riceve il bene immobile in comodato stipuli, a sua volta, un contratto di locazione con un terzo soggetto, il reddito del fabbricato andrà comunque imputato al Comodante (proprietario o titolare di diritto reale sul bene). Sarà dunque il Comodante a dover dichiarare il reddito percepito dalla locazione in dichiarazione annuale, per assoggettare il canone alla conseguente tassazione (IRPEF o cedolare secca), indipendentemente dal fatto che poi a percepire effettivamente il canone sia il Comodatario.

Se questa regola vale in generale, dal 2017 – per effetto della progressiva diffusione delle locazioni brevi per finalità turistiche – è stata introdotta una deroga piuttosto rilevante.

Con il D.L. 50/2017, poi convertito in legge, si è infatti introdotta un’eccezione alla regola, che prevede la possibilità di applicare la cedolare secca ai contratti di sublocazione o ai contratti onerosi, conclusi dal soggetto Comodatario, purché non eccedenti i 30 giorni.

Pertanto, per effetto di tale modifica normativa, il Comodatario può (ma non è necessariamente obbligato) dichiarare direttamente i redditi percepiti per effetto dei contratti di locazione turistica inferiori a 30 giorni, potendo optare – a seconda della convenienza – per la tassazione con cedolare secca o per la tassazione IRPEF.